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上半年多城密集调整土拍规则 能有效控制地价吗?

2019年06月14日 09:00  来源:丁祖昱评楼市

  近日,东莞公共资源交易网正式发文《东莞市国土资源网上交易达到上限后的终次报价规则》,规则提出:在网上报价达到上限后,不再接受最新报价,开通网上终次报价功能,转为竞终次报价;而终次报价则以“最接近平均价者得”,这一创举引发市场关注。并且这并非个案,近期以二线城市为首的土地市场?#20013;?#39640;热,为遏制地价的?#20013;?#19978;扬,已经有多城对土拍规则进行了相关调整。

  就调整的内容来看,2019年上半年的规则调整可以总结为四大类:

  第一类是竞拍资格审核

  这类限制主要是为了提高入场门槛,减少参与土拍的企业数量,?#28304;?#20943;缓土拍的竞争激?#39029;?#24230;。目前此类调控执行最为成熟的城市就是上海,事实上,上海也是在限制土拍审核资格之后,土地拍卖基本上都是底价出让。今年上半年合肥也有类似政策出台,禁止有关联的母公司、子公?#23601;?#26102;参与土地拍卖,?#28304;?#26460;绝“围标”现象,违者两年不得参与合肥市范围内的土地竞拍。

  第二类是设置或调整土拍最高限价

  这是上半年土拍规则调整中最常见的,可直接限制地价涨幅,典型城市如合肥、杭州、苏州吴江区、昆山、太仓。为遏制地价的进一步上涨,合肥对部分区域的最高限价进行了下调,将地市高热的滨湖新区的含宅土地最高限价由2655万元/亩降至2280万元/亩,降幅高达14%。

  另外,近期杭州溢价率上限也有所调整,将主城区涉宅用地溢价率上限由50%调至30%,但是由于溢价率封顶之后开发商还可以进入自持比例竞争阶段,这一溢价率指标?#21335;?#35843;,或将进一步推高杭州交易宅地的自持比例,导致销售型住宅供给的减少,反而会进一步加大商品住宅市场的中长期供给压力。

  第三类是达到价格上限后的竞得人认定方式

  这又可分为两种手段,其中一种较为常见,即竞配建模式,典型城市如福州、深圳。以深圳近期挂牌的5幅宅地为例,首次均在出让条件中规定:当竞买人报价达到最高限制地价时,由竞配建的人才房面积最多者来?#33539;?#31454;得人。但此举?#19981;?#22686;加房企拿地的隐性成本,使得实际地价?#23545;?#39640;于名义地价,拿地的成本风险仍在?#20013;?#25856;升。

  另一类则?#19988;?#21495;、接近均价者得等“碰?#20284;?rdquo;模式,典型如东莞、常熟即是如此。其实早在东莞发文“最接近平均价者得”之前,5月中旬常熟、张家港两城分别在其土地出让公告补充文件中提出“以一次报价中最接近所有一次报价平均价的原则?#33539;?#31454;得人,以其所报价格?#33539;?#22320;块成交价格”,与东莞“最接近均价者得”如出一辙。这一规则一经出台,势必对房企的竞拍出价策略产生较大影响,为提升中标率,房企出价力求“中庸”,势必拉低土地成交均价,对于稳地价起到良好的促进作用。但是该新规也存在一定的漏洞,譬如对于参与竞拍的房企资格管理相对宽松,围标的可能性较高,建议后续加强竞标单位资格审。

  第四类是对拿地后入市标准?#21335;?#21046;

  常见?#21335;?#21046;模式有现房销售、限制销售价格等。如在苏州“511”调控中,即进一步收紧了现房销售价格门槛,超过市场指导价5-10%需工程竣工验收后方可申请预售许可。此类模式虽然?#21830;?#39640;房企周转成本,在一定程度上避免地价过快攀高,但?#19981;?#36896;成市场出现一段时间的优质商品住宅供应短缺,典型如江苏省会南京,近两年即深受其苦。

上半年多城密集调整土拍规则

  总的来看,各类土拍新规调整在一定程度上可?#32422;?#23569;地价的盲目追高,短期内缓解地市高热现象,但单一的规则调整还是?#23545;?#19981;够,未对市场长远走向的影响有限。被挡在门外的企业仍然希望入场,地价上涨诉求也不会因为土拍规则的调整而消弭,而“竞配建”等模式更是会进一步加剧商品住宅市场的供求矛盾。

  若要保障土地市场的长久平稳健康发展,关键还?#19988;?#20570;到多管齐下,不仅要进一步调整和完善土地规则,也要在土地供应和金融管控方面多下功夫,既要保障土地供应的合理充裕,?#28304;?#24179;衡市场的供求关系,平抑地价上涨预期;也要防范风险资金的无序涌入,避免土拍市场出现非理性的拿地热潮。

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